umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, w tej samej zatem formie aktu notarialnego powinno zostać udzielone pełnomocnictwo,; umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, w takim przypadku również pełnomocnictwo wymaga zwykłej formy pisemnej, Co oznacza to w praktyce dla kupujących i sprzedających nieruchomości, znajdujące się na terenie objętym prawem pierwokupu? Uchwała o rewitalizacji a zmiany w obrocie nieruchomościami. Uchwała o rewitalizacji w znaczący sposób skomplikuje proces sprzedaży i zakupu nieruchomości, położonych na terenie objętym jej działaniem. Umowa musi zawierać istotne postanowienia umowy. Absolutnie podstawowymi częściami umowy przedwstępnej są informacje o: d. dacie wydania nieruchomości. a. termin, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta, b. dokumenty niezbędne do przedłożenia przez strony celem sporządzenia umowy przyrzeczonej, c. określenie wpłaty cash. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu strony powinny zawrzeć w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, tj.: kto jest sprzedawcą, kto jest kupującym, co jest przedmiotem sprzedaży, za jaką cenę jest sprzedawany ten lokal oraz w jakim terminie. Przy czym, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby strony zawarły również inne dodatkowe elementy umowy, takie jak: zadatek czy kara umowna. Umowa przedwstępna została uregulowana w dwóch artykułach Kodeksu cywilnego – art. 389 i 390. Zgodnie z brzmieniem pierwszego przepisu umowa przedwstępna to taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Tym samym istotą tego rodzaju umowy jest dopiero zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości definitywnej umowy, której główne założenia strony ustalają już teraz – w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna pełni zarówno funkcję gwarancyjną zawarcia w przyszłości umowy docelowej, jak również funkcję ostrzegawczą. Informacja o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu, a tym samym roszczenie o przeniesienie własności lokalu mogą zostać ujawnione na wniosek kupującego w księdze wieczystej danego lokalu (w dziale III). Roszczenie wpisane do księgi wieczystej jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, co oznacza, że nawet jeżeli mimo zawarcia umowy przedwstępnej właściciel przeniesie własność lokalu na innego kupującego, to druga strona umowy przedwstępnej będzie mogła dochodzić swoich praw także od osoby, która ten lokal nabyła. Zawarcie umowy przedwstępnej Przed zawarciem umowy przedwstępnej strony powinny zastanowić się, jaki jest cel zawarcia tej umowy i w jaki sposób mogą skutecznie zabezpieczyć swoje interesy. Umowę przedwstępną sprzedaży lokalu użytkowego można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. W przypadku, gdy umowa zawarta jest w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma możliwość dochodzenia w sądzie zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony. Jest to tzw. skutek silniejszy, jaki wywołuje zawarta umowa przedwstępna. Skutek słabszy zaś wystąpi w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona nie ma możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, może jednak realizować – w zależności od sytuacji – roszczenie o naprawienie szkody, roszczenie zwrotu zaliczki, roszczenie dotyczące zadatku, roszczenie dotyczące kary umownej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. PRZEDWSTĘPNA UMOWA SPRZEDAŻY LOKALU UŻYTKOWEGO W dniu …… w …………………… pomiędzy: Strony umowy W umowie należy wskazać dane sprzedawcy i kupującego. Prawidłowa identyfikacja stron będzie szczególnie istotna i cenna, jeśli w przyszłości zajdzie konieczność wystąpienia na drogę sądową przeciwko drugiej stronie. Minimalne dane stron, jakie powinny znaleźć się w umowie, to: imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego oraz numer PESEL. Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez ………………………………………………………………… o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Sprzedawcą” a Panem/Panią …………………………………………………, zam. w ………………………… (…-……), ul. ……………………………………, legitymującym/ą się dowodem osobistym wydanym przez …………………………………………………………………. o numerze ............................, PESEL: ………………………………………………, zwanym/ą dalej „Kupującym”, Sprzedawca i Kupujący są dalej zwani łącznie „Stronami”, a każdy z osobna „Stroną”; została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży, zwana dalej „Umową”, Oświadczenia sprzedawcy W tym miejscu strony powinny umieścić dokładny opis lokalu będącego przedmiotem umowy przedwstępnej, poprzez podanie jego numeru porządkowego oraz adresu budynku, w którym się znajduje, a także numeru księgi wieczystej. Ponadto sprzedawca powinien wskazać dokładną powierzchnię lokalu oraz liczbę pomieszczeń, które składają się na lokal oraz do niego przynależą (np. garaż). Kolejnym elementem, który powinien się tutaj znaleźć jest określenie udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej, jaki wiąże się z własnością lokalu. Lokal użytkowy to część budynku, na którą składa się jedno lub więcej pomieszczeń, wydzielona stałymi przegrodami budowlanymi. Może to być także cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym. Tytułem przykładu lokalem użytkowym mogą być: pomieszczenie biurowe, lokal sklepowy, magazyn czy gabinet lekarski. Ponadto trzeba pamiętać, że w zależności od prowadzonej w lokalu działalności – musi on spełniać szereg surowych wymogów, przewidzianych m. in. w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. § 1 Oświadczenia Sprzedawcy Sprzedawca oświadcza, że: 1) jest właścicielem stanowiącego odrębną własność lokalu, znajdującego się w budynku wielolokalowym położonym w ……… przy ul. …….., dla którego Sąd Rejonowy …….., …… Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …… (zwanego dalej „Lokalem”); 2) Lokal składa się z …… pomieszczeń, o łącznej powierzchni użytkowej ….. (słownie: ……) m2; 3) z własnością Lokalu związany jest udział wynoszący ……… części we współwłasności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą o nr .……………; 4) Lokal należy do jego majątku osobistego; na dowód czego przedstawia wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień …… – stanowiący załącznik nr 1 do Umowy. Przedmiot umowy Podstawowymi obowiązkami stron umowy sprzedaży, a jednocześnie przedmiotem umowy jest: po stronie sprzedawcy: przeniesienie własności i wydanie lokalu, po stronie kupującego: zapłata ceny i odbiór lokalu. Z racji tego, że sprzedaż ma charakter odpłatny, a więc cena stanowi istotny element umowy przyrzeczonej, już w umowie przedwstępnej strony zobowiązane są ustalić cenę, za jaką zostanie przeniesiona własność lokalu. Doprecyzowanie poprzez wskazanie zarówno kwoty liczbowej, jak i słownej pozwala uniknąć nieporozumień w razie popełnienia omyłki pisarskiej. Powinno się także wskazać sposób, w jaki nastąpić ma zapłata ceny. Strony mogą umówić się, że część ceny zostanie wpłacona tytułem zadatku wraz z zawarciem umowy przedwstępnej, zaś pozostała część przy zawarciu umowy przyrzeczonej. § 2 Przedmiot Umowy Strony zobowiązują się do zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży (zwanej dalej „Umową przyrzeczoną”), na podstawie której Sprzedawca sprzeda Kupującemu Lokal wraz z prawami związanymi z jego własnością, zaś Kupujący nabędzie go za cenę …… (słownie: ……) złotych. Zawarcie umowy przyrzeczonej W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się także termin, w jakim strony zawrą ostateczną umowę sprzedaży lokalu użytkowego, najlepiej poprzez wskazanie konkretnej daty. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został w umowie przedwstępnej określony, powinna ona zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej – nie można żądać jej zawarcia. Warto pamiętać, że samo zawarcie umowy może nastąpić później, ważne żeby ten późniejszy termin został wyznaczony przed upływem roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Dodatkowo w umowie przedwstępnej strony mogą również ustalić, która ze stron dokona wyboru notariusza oraz kto poniesie koszty czynności notarialnych. § 3 Zawarcie Umowy przyrzeczonej 1. Strony zobowiązują się zawrzeć Umowę przyrzeczoną w terminie do dnia ......…………… r. 2. Kupujący/Sprzedawca* jest uprawniony do wybrania notariusza, który sporządzi akt notarialny obejmujący Umowę przyrzeczoną. 3. Strony postanawiają, że koszty zawarcia Umowy przyrzeczonej poniesie Kupujący/Sprzedawca* z wyłączeniem podatku od czynności cywilnoprawnych, do zapłaty którego obowiązany jest Kupujący. Stan lokalu i jego przekazanie Oprócz oświadczeń sprzedawcy, o których mowa w §1 wzoru, w umowie przedwstępnej powinno się również znaleźć oświadczenie kupującego, zgodnie z którym zapoznał się on ze stanem prawnym i technicznym lokalu i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. Ponadto strony powinny w umowie przedwstępnej zawrzeć informację o tym, kiedy sprzedawca przekaże kupującemu lokal, licząc od momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Przekazanie lokalu zaś powinno zostać potwierdzone protokołem zdawczo-odbiorczym. Sprzedawca powinien powiedzieć kupującemu o wszystkich wadach lokalu (jeśli takowe występują), albowiem jeśli wie o wadzie lokalu, ale przy zawieraniu umowy zatai tę informację przed kupującym – wtedy oświadczenie kupującego o niewnoszeniu zastrzeżeń nie ograniczy w żaden sposób odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Ponadto to, czy kupujący mógł wadę zauważyć przy dochowaniu należytej staranności, czy powinien był wiedzieć o wadzie także nie wyłącza odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. Jedynie wiedza kupującego o wadzie w chwili zawarcia umowy wyłącza tę odpowiedzialność. § 4 Stan Lokalu i jego przekazanie 1. Kupujący oświadcza, że obejrzał Lokal, w szczególności zapoznał się z jego stanem prawnym oraz technicznym i nie wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. 2. Sprzedawca zobowiązany jest do przekazania Kupującemu Lokalu najpóźniej …. dni od dnia zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Przekazanie Lokalu zostanie potwierdzone sporządzonym przez Strony protokołem zdawczo-odbiorczym. Zadatek Aby lepiej zabezpieczyć interesy obu stron na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z nich, strony mogą w umowie przedwstępnej zastrzec, że kupujący uiści na rzecz sprzedawcy odpowiednią kwotę tytułem zadatku. W razie niewykonania umowy przez sprzedawcę, tj. przez niezawarcie przez niego umowy przyrzeczonej, kupujący może od umowy odstąpić i zażądać od sprzedawcy zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. W odwrotnej sytuacji, jeżeli to kupujący nie będzie chciał wykonać umowy, sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy, zachowując przy tym otrzymany zadatek. Odstąpienie od umowy spowoduje, że umowa przedwstępna będzie uważana za niezawartą. W przypadku jednak, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności bądź gdy obie strony ponoszą odpowiedzialność – wtedy zadatek powinien zostać zwrócony w całości stronie, która go zapłaciła. W sytuacji zaś, jeśli dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, uiszczony zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny. § 5 Zadatek 1. W dniu zawarcia Umowy Kupujący wpłacił Sprzedawcy gotówką kwotę ……. (słownie: ……) złotych tytułem zadatku (dalej: „Zadatek”), co Sprzedawca niniejszym potwierdza. 2. Strony zgodnie postanawiają, że kwota …… (słownie: ……) tytułem pozostałej do zapłaty ceny zostanie zapłacona przez Kupującego w dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej. 3. Wpłacony przez Kupującego Zadatek nie podlega zwrotowi w razie niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Kupujący. Kara umowna Strony mogą także, niezależnie od postanowień dotyczących zadatku, wprowadzić do umowy postanowienia dotyczące kary umownej, na wypadek niewykonania zobowiązania przez którąkolwiek ze stron. Instytucja kary umownej polega na tym, że jeżeli do umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po jednej ze stron, strona ta zapłaci drugiej stronie określoną kwotę pieniężną. Kara umowna jest o tyle dobrym rozwiązaniem, że w razie jej wprowadzenia do umowy, jej zapłata jest należna drugiej stronie niezależnie od tego, czy druga strona poniosła jakąkolwiek szkodę spowodowaną niezawarciem umowy przyrzeczonej. Strony powinny w umowie określić dokładną wysokość kary umownej oraz termin jej zapłaty. Postanowienie dotyczące kary umownej, nie wyłącza możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych w sytuacji, w której wartość poniesionej szkody przekracza ustaloną w umowie wartość kary umownej, jeżeli było to zastrzeżone w umowie. § 6 Kara umowna 1. Strony postanawiają, że w przypadku niezawarcia Umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze Stron, jest ona zobowiązana do zapłacenia drugiej Stronie kary umownej w wysokości …… (słownie: ……) złotych. 2. Kara umowna powinna zostać zapłacona w terminie 14 dni od dnia, do którego Umowa przyrzeczona winna zostać zawarta. 3. Strony są uprawnione do dochodzenia odszkodowania przenoszącego zastrzeżoną karę umowną na zasadach ogólnych. 4. Uprawnienie do żądania zastrzeżonej karu umownej jest niezależne od uprawnień wynikających z Zadatku. Postanowienia końcowe Postanowienia końcowe stanowią zbiór ogólnych ustaleń stron mających na celu wskazanie kierunków interpretacyjnych w razie wątpliwości oraz możliwości stosowania przepisów prawa w odniesieniu do kwestii, które nie zostały przewidziane przez strony w umowie. W tej części strony mogą zawrzeć postanowienia dotyczące formy w jakiej należy dokonać zmiany umowy. Wskazany w omawianym wzorze rygor nieważności oznacza, że wszelkie zmiany, które strony dokonają w sposób inny niż pisemny (np. ustnie), będą nieważne i strony nie będą nimi związane. Należy również pamiętać, że umowa dla swej ważności wymaga podpisów każdej ze stron. Do umowy strony są zobowiązane załączyć niezbędne dokumenty, wydruk z księgi wieczystej lokalu. § 7 Postanowienia końcowe 1. Wszelkie zmiany Umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. Wszelkie spory wynikające z Umowy, Strony poddają sądowi powszechnemu właściwemu dla miejsca zamieszkania Sprzedawcy/Kupującego*. 3. W sprawach nieuregulowanych zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego. 4. Umowa została sporządzona w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron. Załączniki do Umowy: 1) Załącznik nr 1 - wydruk odpisu księgi wieczystej nr …… na dzień ……. Pobierz darmowy wzór umowy sprzedaży lokalu użytkowego: Pobierz DOC Pobierz PDF Julia Wawrzyńczak - Aplikant w Lubasz i Wspólnicy - Kancelarii Radców Prawnych Posiada doświadczenie w obszarach prawa cywilnego oraz obsługi prawnej spółek prawa handlowego i przedsiębiorców. Realizuje projekty związane z problematyką ochrony danych osobowych. Aplikantka II roku aplikacji radcowskiej w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji UŁ. Jej praca magisterska z zakresu znaków towarowych została wyróżniona nagrodą Ministra Nauki i Szkolnictwa Wyższego. Istotna jest okoliczność, czy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zostanie wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Kwestie te naświetla jeden z najnowszych wyroków Sądu Najwyższego. W księdze wieczystej Jeśli upadły „przeżyje” upadłość, a bywa tak, gdy np. spłaci długi, to umowa przedwstępna niejako odżywa i wiąże na nowo strony, chyba że nieruchomość syndyk sprzeda w trakcie upadłości. Marek i Małgorzata W. 25 lutego 2005 r. zawarli ze Spółdzielnią Spożywców umowę przedwstępną (notarialną) na sprzedaż im działki, a na poczet ceny wpłacili sprzedającemu 30 tys. zł. Do zawarcia umowy przyrzeczonej w przewidzianym terminie (cztery miesiące) jednak nie doszło (może z powodu upadłościowych kłopotów, może ze względu na zwyżkę cen nieruchomości), ale kupujący uzyskali wpis w księdze wieczystej nieruchomości swojego roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży i przeniesienie własności. Tymczasem po kilku miesiącach ogłoszona została upadłość spółdzielni (likwidacyjna), ale dość szybko postępowanie upadłościowe zakończono, a spółdzielnia odzyskała prawo dysponowania majątkiem, w szczególności nieruchomością, którą W. chcieli nabyć. Rozbieżne stanowiska Wcześniej syndyk odmówił im sprzedania nieruchomości, zaproponował natomiast zwrot zaliczki, ale ci odmówili przyjęcia, wystąpili natomiast z pozwem o zobowiązanie spółdzielni do zawarcia z nimi umowy przyrzeczonej. Sądy niższych instancji przyjęły rozbieżne stanowiska (choć same fakty były poza sporem). Sąd rejonowy uznał, że ponieważ sporna nieruchomość nie została sprzedana w toku postępowania upadłościowego, to stanowi nadal własność spółdzielni, więc powinna ona wykonać obowiązki z umowy przedwstępnej i nieruchomość sprzedać. Z kolei Sąd Okręgowy był zdania, że zobowiązanie (dług niepieniężny) pozwanej do zawarcia umowy sprzedaży zamieniło się wraz z ogłoszeniem upadłości w zobowiązanie pieniężne w kwocie 30 tys. zł, która zresztą została zaoferowana powodom przez syndyka. Ta zmiana stosunku prawnego łączącego strony zachowuje aktualność także po zakończeniu postępowania upadłościowego. Zatem roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasło. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 112/11) nie podzielił tego stanowiska, uchylił wyrok SO i oddalił apelację spółdzielni, w efekcie ostał się jako prawomocny i ostateczny wyrok SR nakazujący spółdzielni zawarcie umowy przyrzeczonej. SN (sędzia sprawozdawca Agnieszka Piotrowska) przypomniał, że zgodnie z art. 92 ust. 2 prawa upadłościowego zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił. Zobowiązanie upadłego do przeniesienia własności nieruchomości, wynikające nie tylko zresztą z umowy przedwstępnej, ale też np. umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości czy zapisu testamentowego, jako niepieniężne też podlegają tej regule. Waga wpisu Inaczej jest jednak, gdy roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości zostało ujawnione przed ogłoszeniem upadłości w księdze wieczystej. Prawa i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej wygasają dopiero na skutek sprzedaży nieruchomości w toku upadłości (art. 313 ust. 2 pr. upadł.). Sprzedaż nieruchomości powoduje nie tylko wygaśnięcie praw i roszczeń ujawnionych przez wpis do księgi, ale też nieujawnionych w niej, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi (w postępowaniu upadłościowym). Ma to ten skutek, że w miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Jeśli jednak, jak w tej sprawie, w toku postępowania upadłościowego nieruchomość nie zostanie sprzedana, to roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej, wpisane do działu III księgi wieczystej, może być po zakończeniu upadłości egzekwowane od byłego upadłego. Sprzedaż nieruchomości poprzedzona jest zwykle umową przedwstępną. Jest to rozwiązanie korzystne dla obu stron transakcji. Kupujący ma pewność że sprzedający nie sprzeda nieruchomości komu innemu a sprzedawca że w razie nie dojścia do skutku umowy otrzyma odszkodowanie. Istota umowyUmową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej do zawarcia umowy przyrzeczonej zobowiązuje się jedna strona, drugiej stronie nie przysługuje uprawnienie do żądania zawarcia umowy praktyce zawieranie takich umów należy do rzadkości. Częściej stosowane są umowy dwustronnie zobowiązujące. To jest takie w których obydwie strony zobowiązują się do zawarcia WZÓR: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną?Umowa przedwstępna wykorzystywana jest jako zabezpieczenie obydwu stron przyszłej transakcji. Daje czas na poznanie się partnerów oraz dopracowanie wzajemnych ona również na celu przygotowanie zawarcia umowy właściwej i organizuje proces zawarcia takiej umowy. Skutki zawarcia umowy przedwstępnejSkutki prawne umowy przedwstępnej mogą być dwojakie: słabszy - polegający na tym, że w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej, kontrahent może żądać z tego tytułu jednak wówczas wykazać, iż poniósł określoną szkodę przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Lepiej zatem jest zastrzegać karę umowną, jeśli miałoby nie dojść do transakcji. Wówczas nie trzeba dowodzić swojej szkody, silniejszy, tj. dochodzenie zawarcia umowy skutku silniejszego zależy od tego, czy umowa przedwstępna spełniała warunki, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności warunki co do umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta została w formie aktu notarialnego, to można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a nie poprzestawać tylko na odszkodowaniu. Gdy jedna ze stron nie chce zawrzeć umowyJeśli kontrahent uchyla się od zawarcia umowy definitywnej, można wystąpić z powództwem do sądu. Wyrok sądowy zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej. Ponadto zawartą przed notariuszem umowę przedwstępną można ujawnić również w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Plusem zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest możliwość dochodzenia zawarcia przyrzeczonej natomiast umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, w razie niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej z winy kontrahenta można żądać jedynie od niego serwis: Umowy Koszty umowy przedwstępnejW przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości trzeba liczyć się z kosztami taksy notarialnej. Należy jednak pamiętać, że wysokość taksy zarówno za umowę przedwstępną, jak i przyrzeczoną wynosi połowę normalnej. Tak więc suma kosztów aktu notarialnego przy obu umowach, jest taka sama, jak jednej "pełnej" umowy. Przedawnienie roszczeńRoszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli zatem np. dniem tym miał być 1 października 2005 r., to roszczenia można skutecznie realizować do 1 października 2006 roszczenia dochodzone były na drodze procesu o wykonanie umowy ostatecznej, a sąd oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Termin umowy ostatecznej Obecnie termin zawarcia umowy ostatecznej nie musi, choć oczywiście może, być oznaczony w umowie przedwstępnej. Jeżeli jednak termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej strona nie wyznaczyła terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie może żądać jej zawarcia. WZÓR UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości